06:43
ПОЧЕМУ КВАРТИРА МОЖЕТ "НЕ ПРОДАВАТЬСЯ" 2-3 ГОДА? РАЗБИРАЕМ НА ПРАКТИКЕ

Источник фотографии

Довольно часто цена продаваемой квартиры выставляется без понимания потребностей собственника.

То же самое касается и распределения денежных средств между собственниками, если их несколько.

Руководитель отдела сети Vysotsky Estate Вячеслав Колядин разбирает на примере из практики.

2-комнатная квартира на Планерной была выставлена за 6 500 000.

Со слов собственника, в продаже квартира на тот момент времени была уже около 2 лет, сменили уже несколько агентов, а результат нулевой.

Цена конечно была завышена. Ее рыночная стоимость на тот момент была в диапазоне 5,6-6,0млн.

Начинаю выяснять, каким образом сформировалась цена и зачем им вообще продавать квартиру? Это важный вопрос для эксперта

Нужно выяснять в таких случаях цель продажи.

На вопрос: "Зачем продаёте квартиру?" получаю ответ: "Переезжаем в область."

Разбираюсь в составе собственников квартиры.

В квартире 3 собственника (для простоты понимания, обозначу их именами) - женщина (Света), её бывший муж (Андрей) и её дочь (Алёна). У всех по 1/3 доли. Сама Света со своим новым мужем и двумя детьми от второго брака проживает в квартире. Со старшей дочерью Алёной в очень плохих отношениях, а с бывшим мужем Андреем вообще не общаются. Алёна уже взрослая и проживает с папой в другом регионе. На первый взгляд проблем нет. У Светы дискомфорт равен нулю - она прекрасно поживает в квартире и никто ей не мешает. Зачем продавать? А незачем!

Света делала вид, что продавала, поэтому квартира не продавалась 2 года.

Возникает вопрос: почему всё-таки вернулись к продаже именно сейчас?

Выясняется, что через месяц Алёна со своей подругой собирается приехать в Москву на заработки и потребовала от мамы, чтобы та освободила ей одну комнату для проживания.

Привычный ритм жизни Светы будет нарушен и теперь Света с мужем и двумя детьми будет жить не в 2-комнатной квартире, а по сути, в комнате в коммуналке.

Появился дискомфорт? Появилась потребность!

А цена сформировалась просто и банально: 2-комнатная квартира в Подмосковье, которая понравилась Свете стоит 2 550 000. Есть маткап 450 000. Учитывая, что Светина доля в квартире составляет 1/3, с помощью нехитрых подсчетов, получили стоимость продаваемой квартиры: (2 550 000 - 450 000)*3 + заложили торг и комиссию агента = 6 500 000. Всё понятно.

Как решать вопрос раздела имущества в таких случаях?

Главное - выступить посредником в переговорах между собственниками.

Учитывая тот факт, что Света с Алёной общаются на столько плохо, что любой их телефонный разговор превращается в скандал, беру у Светы номер телефона Алёны и убедительно прошу Свету некоторое время воздержаться от контакта со старшей дочерью.

Звоню Алёне. Понятное дело, что не с первого раза, но мне удается наладить контакт и доверительные отношения с Алёной для того, чтобы выяснить у неё, готова ли она продавать квартиру и зачем ей деньги?

Выясняется, что Андрей вырученные от продажи квартиры деньги отдает Алёне, а та, в свою очередь, на эти деньги планирует покупку 1к/кв в новостройке в регионе, чтобы жить отдельно от папы. Стоимость покупаемой квартиры ~3 800 000.

В результате переговоров мне удается донести до Алёны, что цель у неё - не продажа квартиры на Планерной, а покупка квартиры в регионе.

Сумма, которая остается Свете, её уже не интересовала, потому что важнее просто купить то, что нужно.

Подводим предварительный итог:

Цель Светы - 2к/кв в Подмосковье (~2,55млн)

Цель Алёны и Андрея - 1к/кв в регионе (~3,8млн)

Имея на руках маткап на сумму 450 000, к изначальной стоимости квартиры в 6,5млн мы можем больше не привязываться.

Сам процесс продажи и промежуточные переговоры описывать не буду - переходим к результату.

Было проведено несколько открытых показов.

Максимальное предложение по цене за квартиру от покупателей было 5,6 млн.

В результате переговоров по цене приняли аванс по цене квартиры 5 900 000.

Для Алёны нашли квартиру в рекламе за 3 800 000 рублей и отторговали 250 000, внеся аванс за квартиру по цене 3 550 000 рублей.

Для Светы нашли 3-комнатную квартиру 2 500 000, вместо 2-комнатной.

Плюс комиссия агента.

Результат - СДЕЛКА СОСТОЯЛАСЬ

ИТОГ

Часто квартиры продаются годами, потому что между собственниками нет согласия о сделке. Они мешают друг другу решить свои задачи.

Источник: https://news.ners.ru/pochemu-kvartira-mozhet-ne-prodavatsya-2-3-goda-razbiraem-na-praktike.html

Категория: Может быть полезно | Просмотров: 21 | Добавил: maryas1979 | Рейтинг: 0.0/0